Akademiskt kretslopp

25 miljoner kronor. Så mycket betalar universitetet i hyra varje år för lokaler som inte används. En stor del av pengarna, som kunde ha gått till utbildning, hamnar i stället hos statliga Akademiska hus, som gör miljardvinst mitt i krisen. Men nu har universitetet fått nog.

– Det har varit väldigt påfrestande för Kemicentrum att ha så stora kostnader för lokaler som stått helt outnyttjade. Det har i förlängningen drabbat studenterna som nu har färre lärare, säger Olov Sterner, prefekt på Kemicentrum.

I början av 2000-talet betalade institutionen mellan 15 och 20 miljoner i hyra varje år för tomma lokaler. Det berodde på att man dragit ner på samt effektiviserat verksamheten och att den fysiska utrustningen tog mindre plats allteftersom tekniken utvecklades.
– Budgetunderskottet berodde på olika faktorer, bland annat interna problem med hur ekonomin sköttes. Men hyran för tomma lokaler var något som försvårade situationen.

I mitten av 2000-talet var verksamheten nära nerläggning.
– För att klara situationen var vi tvungna att säga upp personal och övertala folk att gå i förtidspension, förklarar Olov Sterner.

Stort problem i många år
Kemicentrum är en av de institutioner som har haft störst problem med tomma lokaler. Men de är inte ensamma. Även i Mattehuset, Biomedicinskt centrum och Campus Helsingborg finns stora, outnyttjade ytor.

I Helsingborg står drygt 1 200 kvadratmeter tomma. Universitetet har ingen plan för hur de ska användas. Men förhoppningen är att lokalerna ska fyllas av de omkring 1 000 nya studenter som Campus hoppas locka dit under de närmsta åren.

Oanvända ytor har varit ett stort problem för universitetet i många år. I nuläget står ytor som motsvarar över tre fotbollsplaner tomma.
– Det är en topp nu, säger Åsa Bergenudd. Hon är chef för lokalförsörjningsavdelningen vid universitetets byggnadssektion LU Byggnad. Som sådan är hon ansvarig för att universitetet har de lokaler som behövs för verksamheten. Kanske kan en viss uppgivenhet skönjas i hennes röst när hon berättar om den viktigaste orsaken till att tusentals kvadratmeter av universitetets lokaler står helt oanvända.
– Vi bygger om väldigt mycket. Under ombyggnadsprocessen måste verksamheten i lokalerna flyttas någon annanstans. Det leder till att vi får dubbla kostymer, säger hon.

Under byggnationerna, som ofta pågår under många år, betalar universitetet nästan lika höga hyror för de tomma lokalerna som för lokaler som används i den dagliga verksamheten.
– Vi förhandlar ner hyran lite. Men det är inte så mycket, konstaterar Åsa Bergenudd.

Underhåll ofta eftersatt
Universitetet hyr största delen av sina lokaler i Lund av det statliga bolaget Akademiska hus. Företaget bildades 1994 när den dåvarande Byggnadsstyrelsen bolagiserades.

Med Akademiska hus kom två viktiga förändringar i universitetets lokalförsörjning: ansvaret för att underhålla fastigheterna lyftes från universitetets axlar och varje institution fick börja betala för sina egna lokaler.
– Tidigare prioriterades verksamheten i stället för lokalerna, säger Åsa Bergenudd.

I förändringsprocessen var universitetsledningens attityd gentemot institutionerna generös.
– I en övergångsperiod sa man i princip: De lokaler ni inte vill ha kan ni lämna så tar vi hand om dem, säger Åsa Bergenudd.

Och det var precis vad institutionerna gjorde. Resultatet blev att universitetet på central nivå fick massor av oanvända lokaler på halsen. Dessutom var underhållet ofta eftersatt.

Upprustningen och anpassningen av lokalerna kom att bli en lång och kostsam process. Under tiden har Akademiska hus, som nu är en av Sveriges största fastighetsägare, uppvisat stora vinster år efter år.

Svår prissättning
Med Akademiska hus upphörde lokalförsörjningsmonopolet. Universitetet fick möjlighet att fritt välja hyresvärd. Som en följd av detta tar Akademiska hus ut marknadsmässiga hyror. För Lunds universitet innebär det att avgiften per kvadratmeter kan uppgå till så mycket som 7 000 kronor.

Men även om universitetet skulle anse att hyrorna har blivit för höga, eller att det är orimligt att betala nästan lika mycket för lokaler som inte används, finns det inte mycket att göra. Akademiska hus äger nämligen så gott som alla universitetets lokaler i Lund.
– Om vi flyttade universitetet till Eslöv skulle vi kanske kunna få ner hyrorna. Men det vill ingen. På så vis är det klart att Akademiska hus har en monopolställning. Men vi sitter i samma båt. Vi vill båda samma sak, säger Åsa Bergenudd.

Vad är det ni båda vill?
– Att vi ska få bra lokaler till så låga kostnader som möjligt.

Men Akademiska hus har väl inget intresse av att hålla kostnaderna nere?
– Jo, jag tror att de är måna om att ha nöjda kunder.

Inga hyressänkningar
Vid sidan av detta har regeringen bestämt att Akademiska hus måste göra vinst.

Förra året gjorde företaget en vinst på nästan en miljard kronor efter skatt. Vinsten kan staten använda som den vill. På så vis går medel, som skulle ha kunnat användas till forskning och utbildning, tillbaka staten i en pengakarusell.
– När jag var nyanställd tyckte jag att konstruktionen var märklig. Det kändes väldigt mycket ”leka affär”, säger Åsa Bergenudd.

Det håller dock inte John Erik Persson med om. Han är fastighetschef på Akademiska hus i södra Sverige och ser inga problem med avkastningskravet.
– Akademiska hus konkurrerar med andra företag. Därför är det naturligt att vi tar ut marknadshyror och att staten, som är vår ägare, kräver att vi gör vinst, säger han.

Akademiska hus har en vinst på knappt en miljard. Har ni inte råd att vara generösa och sänka hyrorna rejält för lokaler som inte används?
– Kontrakten medger inte hyressänkningar, men om det finns planer för vad som ska hända med lokalerna kan vi komma överens med universitetet om att förändra hyrorna.

I centrala Lund har Akademiska hus en monopolställning. Gör det er bekväma?
– Det är klart att universitetets förhandlingsläge påverkas av att vi äger byggnaderna, men det skulle vara likadant om det var ett privat bolag som var ägare.

Ett sätt vore väl att låta universitetet äga sina lokaler?
– Jo, men jag tror man vinner mycket på att dela upp ansvaret för verksamheten och lokalerna, säger John Erik Persson.

Halvera kostnaderna
Oavsett detta står en sak klar: universitetet har fått nog av miljonspillet. Nu har LU Byggnad fått i uppdrag att ta fram en plan för hur kostnaderna för hur de tomma lokalerna ska minska. Målet: halverade kostnader till 2014.

Åsa Bergenudd på LU Byggnad väger orden noga när hon berättar om sina tankar om framtiden.
– Mycket är redan på gång. Vi bygger om mycket och vi har sagt upp stora ytor. Vi ska nog lyckas ta oss ner på en rimlig nivå, säger hon.

En kort paus, sedan lägger hon till:
– Men det tar tid.

42 miljoner i skuld
Den långsamma takten är något som Kemicentrum fått känna av. Eftersom lokalkostnaderna skenade gick Akademiska hus 2007 till slut med på att låta institutionen lämna tillbaka de ytor som inte användes. Till sommaren kommer institutionen att ha gjort sig av med en femtedel av sina lokaler, vilket motsvarar ungefär 10 000 kvadratmeter.

I nuläget har Kemicentrum 42 miljoner kronor kvar i skuld, som ska betalas av under de kommande sju åren.

Prefekt Olov Sterner är lättad över att man kommit fram till en lösning, men tycker fortfarande att kontrakten för universitetslokalerna knyts över alldeles för lång tid.
– Det förutsätter en statisk verksamhet. Universitetet kanske var mer orörligt förr i tiden, men nu måste man vara beredd på kvicka förändringar. Kontrakten borde vara mer flexibla, säger han.

Läs mer

Stympad utredning ville låta universiteten äga sina lokaler

Hallå där… näringsminister Maud Olofsson med ägaransvar för Akademiska hus