Hela havet stormar på Lunds nation

En hyrestvist mellan Lunds nation och ett antal hyresgäster har pågått sedan i somras. Det som först såg ut att handla om vad som ingår i antalet kvadratmeter per korridorsrum har visat sig vara mer komplicerat. Lundgårds genomgång visar stora brister i studenternas rättssäkerhet i nationens hyresupplägg.

Ekonomistudenterna Anton Falkenby och Matilda Strömblad Larsson har hyreskontrakt för korridorrum på 19 respektive 21 kvadratmeter på Lunds nation. Inget i avtalet ger hyresvärden rätt att höja hyran utan en förhandling enligt hyreslagen. Ändå fick de efter en avslutad köksrenovering på Stora Tomegatan den 25 augusti förra året ett chockbesked i samband med hyresavin. Hyran var höjd med 700 – 1000 kronor i månaden, motsvarande cirka 20 procent av månadshyran. Betalningstiden var fem dagar. Anledningen uppgavs vara att man från och med nu räknar in även fyra kvadratmeter av köket in i ytan som avtalet avser.

Vägrar förhandla avtalsvillkoren enligt lagen
Hyran är en sådan ändring av avtalsvillkor som gör att förhandling krävs, enligt hyreslagen. Flera studenter försökte påpeka att det inte är acceptabelt att hyreshöjningen plötsligt skulle gälla löpande hyresavtal utan någon förhandling.

I Anton Falkenbys avtal står det på sida ett att hyresvärden är Lunds Studentbostadshus. På sidan två står det i förhandlingsklausulen att när hyresgäster ska förhandla med hyresvärden representeras de av ”annan organisation av hyresgäster”, nämligen Lunds nations studentbostadshusstyrelse. Tekniskt sett representerar alltså föreningen Lunds nations studentbostadshusstyrelse både hyresvärden och hyresgästerna i samband med en tvist om avtalet. Någon förhandling blev det således inte. Man förhandlar ju inte med sig själv.

I stället, enligt Paul Pierce, vd på Lunds Nation Arkiv AB som äger fastigheten, handlade allt om den standardökning som skapats genom köksrenoveringen. I samband med den lovades studenterna att hyresändringar skulle ske vid in- och utflyttningar. Ett löfte som nationen sedan bröt.

– Eftersom våra hyror inte förhandlas av Hyresgästföreningen är det upp till oss själva att förhandla hyrorna, vilket varken informerades om eller uppmuntrades i samband med höjningen, berättar Matilda Strömblad Larsson som själv fick en höjning motsvarande cirka 25 procent utan någon förhandling.

I en artikel i Hem och hyra den 5 oktober påtalar Hyresgästföreningen att Lunds nation saknar en förhandlingsordning för situationer som denna. Därmed har ingen heller tagit tvisten till hyresnämnden, det vill säga domstolen som normalt avgör vad som är skäliga hyresvillkor. Paul Pierce svarar i artikeln att det inte behövs: ”Vi har ingen förhandlingsordning på det sätt som Hyresgästföreningen tänker det. Vi har 3700 medlemmar och fastigheten ägs av medlemmarna. Vi har möten och alla får komma och rösta om till exempel renoveringar.”
Men Sveriges hyreslag och avtalsrätt gäller även på Lunds nation. Och enligt Hyresgästföreningen har värden i detta fall i rättslig mening kommit med ett bud. Matilda och Anton bestämde sig då att inte acceptera budet, det vill säga den nya hyran.

En ny motivering
Efter medieexponeringen ändrade Lunds nation grunden för hyreshöjningen. Den nya motiveringen från Paul Pierce löd att hyresintäkter avseende vissa kvadratmeter per rum ”fallit bort” från hyressumman någon gång. Att fastighetsägaren under längre tid har tagit fel hyra av korridorshyresgäster på grund av ett räknefel på arealen i kontraktet. Felet ska ha skett i samband med byte av kontrakt och revisor.

– Det här är svårt att ta på allvar. Husstyrelsen menar att ett kassaflöde på över en halv miljon kronor per år plötsligt fallit bort och att de insett det nu många år senare och ”justerat tillbaka”. De vägrade sedan samtala om det när vi boende på nationen ville fråga hur det kunnat ske, säger Anton Falkenby.
I en artikel i Sydsvenskan i november formulerar Thomas Johannesson, som representerar studentbostadshusstyrelsen, att höjningen avser ”en självkostnad av köksrenoveringen”.

Tredje motivering av samma hyreshöjning
Den 22 oktober 2017 skickade nationens inspektor Stefan Sveningsson och kuratorn, ett mejl till alla som bestridit hyreshöjningen för att förklara läget. I mejlet sägs det att det är alla nationsmedlemmar som äger bostadshusen och att de drivs med långsiktighet och utan vinstintresse. Återigen upprepas att föreningen har tidigare missat att räkna in köksytor i rumshyran, och att man därför höjer hyran.
Tre dagar senare, den 25 oktober, fick studenterna som ännu bestred hyreshöjningen ett mejl av vd:n Paul Pierce med ett budskap om att hyresvärden har haft fel om hyreshöjningen alla dessa månader. Men Paul Pierce framhåller att hyreshöjningen är riktig utifrån ”det höga bruksvärdet som korridorrummen har bland annat på grund av renoveringen och den höga standard som rummen och köket har”. Bruksvärdesmotiveringen är alltså den tredje förklaringen till samma höjning av hyran.

Matilda tog kontakt med Hyresgästföreningens huvudförhandlare som den 31 oktober 2017 gjorde en bruksvärdesanalys av hennes rum. Då jämför man vad som ingår avtalet, vilken standard rummet har samt hyresnivån med ett tiotal motsvarande objekt, i detta fall med AF Bostäders rum. Matildas hyra var redan före höjningen högre än dessa och efter hyreshöjningen på 1500 kronor mer än motsvarande rum på Parantesen och nästan 1000 kronor högre än på Tomegap.

I november informerade husförmännen studenterna om att en ledarskapskonsult skulle göra en översyn av bostäder, processer, organisationen och kommunikationen. Studenter som bestridit hyreshöjningen uppmanades till ”förutsättningslösa samtal”.
– När vi hade googlat fram att konsulten är nära affärspartner till Vd:n och påpekat detta, försvann han spårlöst från agendan. Vd:n och konsulten driver beställningsutbildningar tillsammans vid Ekonomihögskolan i Lund, berättar Anton Falkenby.

Lunds nations studentbostadshusstyrelse består av inspektor och ekonomiprofessor Stefan Sveningsson, proinspektor och jurist Ulla Neppelberg, samt Thomas Johannesson, före detta rektor på Lunds tekniska högskola. Alla har företräde till rummen och får arvode. De sitter dessutom samtidigt i styrelsen av Lunds Nations Arkiv AB och styr fastighetsbolaget tillsammans med vd:n Paul Pierce, som även är docent i informatik.

Rättslöst i en stad med få studentbostäder
Lunds nations hyresreglemente uppdaterades hösten 2017, men utan att en förhandlingsordning för tvister infördes. Nationens ovilja att ta ärenden till hyresnämnden tolkar Matilda Strömblad Larsson som utnyttjande av deras maktposition i en stad där få stannar länge och det alltid är ont om studentrum.
– De är naturligtvis medvetna om att hyresnivån är oskälig, säger hon och tillägger att det är ett rättsligt övergrepp att inte låta studenter förhandla enligt lagens krav.

Anton Falkenby bor kvar i sitt rum med den gamla hyran och har inte accepterat budet. Matilda Strömblad Larsson lämnar Lund i sommar.

Lundagård har sökt Paul Pierce och Stefan Sveningsson för kommentar, men de har valt att inte svara under pressläggningen. Hänvisningar till deras uttalanden i den här artikeln är hämtade från brev, mejl och artiklar i pressen.

Lunds nations arkiv AB

Lunds nations fastighetsinnehav bolagiserades på 1970-talet i ett aktiebolag som heter Lunds Nation Arkiv AB. Bolaget har en årlig omsättning på över 10 miljoner kronor.
Föreningen Lunds nations hyresbostäder hanterar uthyrningen av studentrummen. Nationen är också representant för hyresgästerna, det vill säga studenterna.

Tidslinje över händelseförloppet

• 2015 – De boende får via brev reda på att en kommande köksrenovering kommer att höja hyrorna för framtida hyresgäster.

• 25 augusti 2017 – Hyresgästerna får höjda hyror när fyra kvadratmeter av köken börjar att räknas in i hyran.

• 30 september 2017 – Sydsvenskan rapporterar om nationens chockhöjning av hyrorna.

• 5 oktober 2017 – Hem och hyra skriver om hyreshöjningarna, som enligt artikeln inte är förhandlade enligt lag och därför ska ses som ett bud till de boende.

• 22 oktober 2017 – Alla på nationen får ett mejl från kuratorn och inspektorn, där de står fast vid kvadratmeter-förklaringen för hyreshöjningen.

• 25 oktober 2017 – Paul Pierce mejlar de som vägrar betala höjningen. Han nekar nu till att köksytan är skäl för hyreshöjningen, utan hänvisar till en standardhöjning samt skriver att man tagit 700 kronor för lite i hyra i flera år, vilket nu ska justeras.

• 31 oktober 2017 – Hyresgästföreningen gör en bruksvärdering av Matildas rum och konstaterar att den redan före höjningen var dyrare än motsvarande på AF Bostäder.

• November 2017 – Förslag från husförmännen att ta in en extern konsult, som visar sig vara Paul Pierces affärspartner. Förslaget försvinner från agendan.

• Den 15 november 2017 – Sydsvenskan rapporterar att studenter bestrider höjningen, som Thomas Johannesson kallar ”självkostnaden av renoveringen”.

• 22 januari 2018 – Informationsmöte på nationen om läget, som i sak inte förändrats.